来源：凤凰网房产杭州站
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学区狂嗨，对房价还奏效吗？
前段时间，钱江世纪城传出上海华师大即将落地的消息。
起因是一则萧山区教育局回复网友咨询的截图。图中，萧山教育局大方承认：前期已和华师大多次衔接并达成初步合作意向，具体合作方式等细节再研究中。
这相当于间接官宣，钱江世纪城即将喜提华师附学区。而最有可能落地华师大附属学校的，大概率会是在建中的江南初中和江南小学。
消息一出，不少萧山世纪城的购房者都嗨了。毕竟，前两年在杭州，靠连成绩都没有的贴牌学区，就让房价直接起飞的例子比比皆是。
世纪城对于学区资源可以说是极度渴望。之前，崇文世纪城和学*文渊，已经上演了两场“民转公”的戏码。稍微一点风吹草动，投资客就心痒痒想要进场。
更何况，相比前两次没了下文的“学区炒作”，这一次多少有点官方盖章认证的成分。
朋友圈里深耕世纪城的中介们，也第一时间刷屏了这一则利好消息。
在世纪城业主的狂喜中，也有不少网友选择泼上一盆冷水：
“忘记了申花华师大中考剃光头的事了吗？”
“拱墅华师大已经彻底拉胯了，那边还当个宝？”
“不用崇尚名牌，华师大在我们小县城都有挂名，最后成绩也不行。”
确实，如果有优质名校落地，对于钱江世纪城板块是利好，尤其对于自住购房者来说。毕竟补齐了教育的短板，有相对优质的名校品牌，也更容易吸引好的师资和生源。
但有了蓝孔雀的前车之鉴，世纪城部分业主的心里多少还是存了疑问：来了华师附，房价真的能一飞冲天吗？
02
这边部分世纪城业主正在为了华师附欣喜，那头蓝孔雀次新房还在靠降价进行着艰难的成交破冰。
先看看融信学院府吧。
从去年8月开始，在长达7个半月的时间里，学院府没有一套网签记录。要知道，换手最活跃的年，学院府成交了40多套二手房，年也还有12套。
但年只卖出了5套。除了1月网签了4套以外（这4套很大概率是年末就已经成交，年后才网签的），就只有8月成交了一套90㎡。
今年3月3日，学院府终于破冰了：一套77㎡，网签价格万，单价4万6。
年的巅峰时期，学院府77㎡最高网签价可以超过6万7，89㎡最高网签价甚至高达元/㎡。
当然了，万这个价格大概率是做低的。周边门店的中介小哥告诉我，学院府最新成交的一套5楼77㎡，实际成交价格在万左右，单价5万9。
去年6月，我也曾经探访过学院府的二手房。当时，整个小区一共22套房源在卖，挂牌均价7万8左右。而现在在售的28套房源，挂牌均价还不到7万4。
光是挂牌价格上，房东们就集体割肉了4千。落到具体房源上，诚心出手的，降价幅度还要更大。
目前学院府挂牌最便宜的一套房源，是一套77㎡，报价万。另外还有一套1楼带小花园的77㎡，报价万。
而89㎡的最低挂牌，也是一套1楼带花园的房子，挂牌价万。上个月刚刚挂牌还报价万，现在才1个月过去，为了卖房，房东已经直降了95万。
中介小哥还放话：“要是你诚心买，这套我能帮你压到万。”
价格一下来，带看量就上去了。去年6月，平均1天只有1组带看，而现在，平均1天大约有3组带看。
看来，学院府的以价换量算是成功了。
03
从去年中考以来，蓝孔雀板块的6个次新房小区，就几乎集体进入冰封期。
在长达半年左右的时间里，也就是价格实惠的新城金镶玉相对活跃一些，其他楼盘就只有零星的几套网签。
想要卖出去，唯一的策略就是降价。否则就干脆留着自住吧。
学院府的姐妹盘融信蓝孔雀，最近半年多的时间里一共只成交了3套房子。
今年3月11日，一套㎡，网签价万，单价6万7。
今年1月14日，一套㎡，网签价万，单价4万3。
去年11月29日，一套㎡，网签价万，单价6万3。
这个数据和往年相比，完全不够看。年全年，融信蓝孔雀就成交了72套二手房，年也有58套。
注意了！往年融信蓝孔雀最受欢迎的79、89㎡小户型，已经大半年没有网签了。
这意味着，前两年旺盛的投资需求，基本上已经撤出了融信蓝孔雀。现在会入手的，基本上都是需要大户型的自住买家。
目前蓝孔雀最低挂牌，是一套79㎡，报价万，单价只要5万7。89㎡房源，在6万4到6万6这个价格段，有好几套房子诚心卖，都可以挑。
毕竟，蓝孔雀的二手房单价已经是妥妥的改善价格。如果学区的溢价消弭，价格回调就是必然。
周边其他几个次新房小区情况也大同小异。
新城金镶玉：今年网签了2套89㎡房源，单价分别元/㎡和元/㎡。
招商九龙仓学院北麓：成交冰封7个月半月以后，3月终于成交2套小户型，一套90㎡网签价万，一套88㎡网签价万。
招商雍景湾：仅有2套房源在售，小区已经长期没有网签记录。
汀澜府（三江花园道壹号）：去年8月以后再无网签记录。
连带着周边有学区的非次新房小区，都卖不动了。
年左右的小区景致公寓，去年一度卖出了14套二手房，成为华师附学区成交最为活跃的小区之一。而今年，仅有3月成交了一套87㎡，网签价万。
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当然了，蓝孔雀板块降价换量，和整体市场的大行情是分不开的。
但要说价格被打回原形的最关键原因，还是购房者前期高估了华师附带来的学区溢价。当时，连一届毕业生都没有的学校，就能被炒成“顶级学区房”，简直不可思议啊。
据说，有购房者为了孩子读书，曾在年的巅峰期，用万的总价买下蓝孔雀某盘的一套89㎡，单价高达8万4。
现在第一届中考成绩出炉，这位买家不光对学区失去了信心，也已经不图赚钱了，只想要原价出手，赶紧换一个成绩更好的学区房。
但从挂牌现状来看，蓝孔雀板块短期内想要重回8万4的价格，基本上都是不可能的。
6万多的价格，能选的房源有一大把。放着便宜2万元/㎡还多的房子不要，谁会去接盘8万4的房子？
这2万元/㎡的差价，就是华师附带来的学区溢价。
现在，撇除了学区溢价以后，市场对于蓝孔雀板块自住价值的定价，就在6万多。这个价格，才能成交，才有人买单。
好在华师附背靠的是申花，已然成为杭州新晋的品质豪宅区，越来越受到认可。有地段和品质作为双重托底，二手房价的基础还是扎实的。
这才保证了降价到6万多就能破冰成交。
如果是毫无品质可言的老破小，又或者是毫无配套的郊区盘，如果失去了学区光环，只怕降得还要更厉害。
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无独有偶。去年，夏衍初级中学就和华师大基教所进行了合作办学，一度挂上了“华东师范大学基础教育改革与发展研究所实验学校”的牌子，但压根没人